Иностранные покупатели недвижимости в ОАЭ находятся в особом правовом положении. В стране действует система наследственного права, основанная на нормах шариата, которая регулирует порядок передачи имущества членам семьи после смерти владельца. Ранее эти правила применялись ко всем без исключения. Например, если иностранец владел квартирой в Дубае, ее распределение между наследниками происходило строго по нормам шариата – даже в том случае, если владелец не планировал такого исхода.
Сегодня законодательство изменилось. Приверженцы других религий получили возможность отказаться от применения норм шариатского наследственного права в ОАЭ, однако для этого необходимо заранее предпринять определенные юридические шаги. Если знать о доступных инструментах заранее, можно избежать неожиданных последствий и серьезных финансовых трудностей относительно наследственного права в ОАЭ.
Как экспаты могут законно приобретать и владеть недвижимостью в ОАЭ?
Экспатам разрешено приобретать недвижимость в ОАЭ, однако исключительно в зонах, официально разрешенных для иностранной собственности. Например, покупка виллы или апартаментов в Dubai Marina дает право полной собственности (freehold), тогда как районы вроде Deira по-прежнему остаются закрытыми для иностранных владельцев.
Дубай стал пионером системы freehold после принятия Закона №7 от 2006 года. Он открыл такие районы, как Palm Jumeirah и Dubai Marina, для международных инвесторов. Иностранные покупатели получают официальное свидетельство о праве собственности через Земельный департамент Дубая и могут свободно продавать, сдавать в аренду или закладывать свою недвижимость.
В других районах города действуют иные формы владения. В соответствии с наследственным правом в ОАЭ, там возможны долгосрочные имущественные права сроком до 99 лет. В таких случаях собственник может пользоваться объектом, но не является его полноправным владельцем.
Абу-Даби внедрил схожую модель. Сегодня иностранцам разрешено приобретать недвижимость в полной собственности в таких районах, как Saadiyat Island и Yas Island.
| Тип владения | Срок | Где доступно | Права владельца | Наследование по умолчанию |
| Freehold | Бессрочно | Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Saadiyat Island, Al Reem Island | Полное владение, продажа, аренда, ипотека | Шариат, если не зарегистрировано завещание |
| Usufruct (Дубай) | До 99 лет | Отдельные зоны вне freehold | Пользование, аренда, развитие – без передачи собственности | Возвращается владельцу земли, не наследуется |
| Musataha (Абу-Даби) | До 50 лет с продлением | Инвестиционные зоны Абу-Даби | Строительство, пользование, аренда | Может наследоваться при наличии документов |
Несмотря на эти права, наличие свидетельства о собственности не гарантирует, что недвижимость будет распределена согласно воле владельца после его смерти.
При отсутствии зарегистрированного завещания в ОАЭ автоматически применяется шариатское наследственное право.
Принципы наследования и распределения имущества
Система наследования в ОАЭ основана на трех ключевых принципах. Они автоматически определяют порядок распределения недвижимости и иных активов после смерти владельца, если экспат заранее не воспользовался возможностями наследственного планирования.
В основе лежит шариатское право, встроенное в семейное и гражданское законодательство страны. Оно регулирует вопросы брака, опеки и наследования.
Основные принципы наследственного права в ОАЭ:
- Обязательные доли для кровных родственников.
Сыновья, дочери, родители, а в ряде случаев братья и сестры автоматически получают фиксированные доли наследства. Лишить этих наследников прав невозможно – действует принцип обязательного наследования.
- Ограниченная свобода завещания.
Мусульмане могут распоряжаться по завещанию только одной третью своего имущества. Остальная часть распределяется строго по нормам шариата.
- Гендерное распределение долей.
Мужчины, как правило, получают долю в два раза больше, чем женщины аналогичной степени родства.
Исторически федеральные законы о личном статусе 1985 и 2005 годов распространяли исламские нормы наследования на всех резидентов ОАЭ без исключения. Эти положения были интегрированы в гражданский кодекс страны. Существенные изменения произошли в 2022 году, особенно для приверженцев иных религий.
Сегодня экспаты, желающие избежать распределения имущества по нормам шариата, должны официально зафиксировать свою волю – чаще всего путем регистрации завещания для немусульман в ОАЭ.
Как оформить завещание немусульманину в ОАЭ?
В Дубае существует два основных механизма регистрации завещаний. Первый – через суды материковой части (onshore). Второй – через независимую систему DIFC (Dubai International Financial Centre), действующую в специальной экономической зоне.
Для большинства иностранцев система DIFC считается более предпочтительной. Она позволяет применять право страны происхождения владельца, а не исламские нормы. Официальная регистрация завещания обеспечивает юридическую защиту активов.
Если завещание не зарегистрировано, наследственное право ОАЭ применяется автоматически – вне зависимости от гражданства или личных убеждений владельца имущества.
Как защитить активы в ОАЭ?
Первый шаг – разобраться, какие нормы наследственного права в ОАЭ применимы именно к вашей ситуации. Это зависит от гражданства и, что особенно важно, от точного местоположения недвижимости. Например, объект в Business Bay регулируется одними правилами, а недвижимость в Dubai Hills Estate – другими.
Следующий шаг – составление отдельного завещания, действующего именно в ОАЭ. В документе необходимо перечислить все активы, находящиеся в стране: банковские счета, недвижимость и иное имущество. Это особенно важно для экспатов, которых волнуют вопросы налогообложения наследства. В ОАЭ налог на наследство отсутствует, поэтому наследники не несут налоговой нагрузки.
После составления завещание необходимо зарегистрировать.
В Дубае этим занимается DIFC Wills Service Centre, в Абу-Даби – Abu Dhabi Global Market. Суды материкового Дубая регистрируют завещания вне зон DIFC. Стоимость процедуры составляет около 10 000 дирхамов, срок – от двух до трех недель.
В подобных вопросах профессиональное сопровождение имеет решающее значение. Сотрудничество с ExecDubai по вопросам наследственного и правопреемственного планирования в ОАЭ гарантирует соответствие документов актуальным требованиям законодательства.
Совместная собственность и признание завещаний в ОАЭ
Распространенное заблуждение – считать, что совместная собственность автоматически переходит пережившему супругу. В ОАЭ это не так. Каждый совладелец сохраняет свою долю, а часть умершего проходит через процедуру наследования, которая может длиться год и более.
То же самое касается совместных банковских счетов: второй владелец получает доступ только к своей половине средств, тогда как оставшаяся часть блокируется до завершения наследственного процесса.
Еще одно распространенное заблуждение в рамках наследственного права ОАЭ – предположение, что иностранное завещание автоматически распространяется на активы в Эмиратах. Это неверно. Юридическую силу имеют только завещания, зарегистрированные в ОАЭ. Устные договоренности или личные договоры не признаются.
Для спокойного и юридически корректного оформления наследственных вопросов ExecDubai предоставляет комплексную поддержку по завещаниям, наследственному планированию и регистрации документов.